I. 关于纽约市市长比尔·德·布拉西奥（Bill de Blasio）的房屋地下室合法化立法议案背景:

         根据纽约市政府网页的信息称，市长比尔·德·布拉西奥（Bill de Blasio）已经于2019年3月4日签署了具有里程碑意义的立法法案，为将某些房屋地下室和地下室公寓改造成安全，合法以及房东负担得起的房屋建造途径¹。新法律建立了一个为期三年的示范计划，以促进在布鲁克林（Brooklyn）社区第5区（包括东纽约 – EAST NEW YORK，柏树山 – CYPRESS HILLS，高地公园 – HIGHLAND PARK，新地段 – NEW LOTS，城市线 – CITY LINE，斯普林克里克  – SPRING CREEK和斯塔勒特市 – STARRETT  CITY等布鲁克林地区）条件合格的一家庭和两家庭住宅房屋的地下室和地窖中进行合法的创建或翻新¹。据德·布拉西奥（de  Blasio）市长所说“我们的城市有成千上万个地下室公寓，但是太多是非法和不安全的。该计划将帮助纽约人获得安全，负担得起的房屋，并为房东提供新的合法收入来源” ¹。而且非法地下室和地下室公寓中的居民通常没有租约，权利有限，并且生活在不合标准的条件下¹。这项新法律将允许房东在其建筑物中创建安全，合法和负担得起的公寓，从而增加纽约市现有住房的存量¹。纽约市还将利用该试验来学习如何克服房东在转换地下室单位时面临的障碍¹。根据政客纽约（POLITICO NEW YORK）所报道，“德·布拉西奥（de  Blasio）政府希望使房东更容易合法地在地下室，车库顶上甚至在后院的小房子里增加公寓，以增加负担得起的住房存量²”。而且该计划将放松对停车的要求，并提供低息贷款以资助建设，而这将使新的挖掘工作得以付诸实践²。不过纽约的房东也有不少困难要克服。根据The Real Deal新闻所报道，资金和后勤方面的障碍比比皆是，包括高昂的成本，工程的相关问题，缺乏关闭非法公寓的政治意愿，以及说服房东让市政府为其随机选择租户³。而且一些专家说，升级房屋地下室或地窖单元可能要花费数万美元³。还有就是纽约市的相关建筑规范条例要求天花板高度至少八英尺，每间卧室和其它房间都要有窗口，一个洒水系统，地下室公寓至少要有一个出入口，而地窖则至少要有两个出入口³。对于纽约市来说，这个立法议案还有不少需要修改和完善的地方。成熟完善的方案可能需要一段很长的时间才可以出台。

星耀有限公司 – ASTRAL SERVICES的分析和建议

II. 纽约市的房屋地下室合法化立法议案对于房东的利处：

• 无需再因为各种非法出租和/或非法修建房屋地下室或地窟而被纽约市建筑局以及纽约市环境控制委员会罚数千甚至数万的美元罚金。相关的房屋违章消除费用也可以避免。

• 可以分开房屋的电表，水表，煤气表而让租户自己负责自己的住宿费用。

• 可以签署租赁协议从而对租户进行信用和收入调查从而确保租户有能力负担租金。

• 如果租户拒绝交房租，可以通过专业的律师快速并且合法的对该租户进行不付款驱逐。请注意：如果想了解更多关于房东与租户纠纷的相关信息，可以去阅读我们在2020年10月18日发表的意见文章。

• 可以增加该物业的价值；无论是出售或者办理重新贷款都可以让房东获得更多的利益。

• 可以增加房东的合法收入，得到更多合法的流动资金进行更多的多元化投资。

• 房东可以通过房地产经纪快速的出租该地下室或地窟。

• 在此处未提及的任何其它可能在未来出现的利益与好处。

III. 纽约市的房屋地下室合法化立法议案对于房东的弊处：

• 房东很可能需要支付数以千计或者数以万计的房屋地下室或地窟合法化工程费用。

• 租户的观点可能是这样的，因为无论它是否合法，它仍然是一个地下室或地窟，居住条件并没有一楼，二楼或者三楼那么的舒服。但是房东却可能需要提高该租金用来支付平衡合法化费用的支出和每年新增加的地税。所以如果房东无法成功地出租该合法化的房屋地下室或地窟那么就浪费了投资的金钱，资源和时间了。如此来说，一个合法化的房屋地下室或地窟在市场上对比起非法的房屋地下室或地窟对租户来说并没有那么大的吸引力因为租金较高但是居住环境却差不多。

• 房屋地税会升。

• 房屋停车位可能会被占用。

• 在此处未提及的任何其它可能在未来出现的弊处。

星耀有限公司 – ASTRAL SERVICES的结论:

         现在评论市长比尔·德布拉西奥（Bill de Blasio）通过使房屋地下室或地窟合法化来解决纽约市的住房问题的立法议案到底是好还是不好，依然是为时过早。由于较高的初期成本和各种经常性支出，一些房东可能没有动力继续去这么做因为他（她）们可能不会从这个房屋投资中获得太多的收益。

         每个房东的情况都是独一无二的，也只有经验丰富，勤奋尽责和知识渊博的持牌建筑师和/或持牌工程师才可以为您提供合适与合法的方案。但是聘请了错的建筑师和/或工程师可能会导致您的工程申请程序延迟，可能会向相关的县政府，纽约市政府，纽约市建筑局以及纽约州政府（仅适用于大型建筑工程）提交了格式错误的文件而该文件将被相关部门拒绝并需要重新递交，可能不会让您了解相关部门的许可文件申请进展情况，可能会不理睬您的电话/电子邮件的查询以及可能会将您的案件外包给其它的事务所并且同时向您收取两家或更多的事务所服务费用。因此，在此过程中，房东可能会损失更多的金钱，资源和时间。

         如有任何的房屋相关问题，可以24/7随时联系我们。星耀有限公司与纽约市的知名房屋物业律师事务所以及持牌建筑师/持牌工程师有业务合作关系：

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